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商品房买卖中的定金问题/高原

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 19:22:46  浏览:8735   来源:法律资料网
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商 品 房 买 卖 中 的 定 金 问 题

高 原


定金作为我国担保法明文规定的一种债的担保方式,对保障债权的实现具有很大保障作用。由于担保合同是主合同的从合同,因此定金担保合同也为从合同,我国担保法第5条也作出了明确规定。在担保法理论上,一般认为定金可分为五类,分别为:1、成约定金。指定金的交付是合同成立的条件,只有当定金交付时该主合同才成立或生效;2、证约定金。其主要作用是证明主合同的成立;3、违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时,接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时,应双倍返还定金。因此,该种定金具有明显的惩罚性;4、解约定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利,当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处理;5、立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同,而是支付定金的一方当事人保证将来与另一方当事人签订合同,否则便不得要求返还定金。一般认为,我国担保法所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。
现在很多房地产开发企业(以下统称出卖人)在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同(以下统称房屋买卖合同)之前,都自行制作了一份统一格式的认购书,要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金(现大部份已改为定金),并且明确约定:如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的,将不退还已收取的订金(或定金)。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓,有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道,而到了签订正式的房屋买卖合同时,却由于合同中有种种不平等条款,或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化,或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见,从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金(或定金),却又因认购书中订金(或定金)条款的约定又很困难,极大的损害了买受人的合法权益。
首先,我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。对于订金,目前我国的法学理论中并未发现相关论述,而在实践中由于每一个出卖人的条款各有差异,无法给其一个较为准确的含义。那么出卖人为什么在房屋出售的过程中会收取这种款项呢,原来在某些地方法规或规章中有所规定,如广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过的《广东省商品房预售管理条例》第23条规定:预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前,经双方协商同意,预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金;预售人收取订金前,应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时,预售人与预购人应当订立书面协议,约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后,预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。广州市人民政府于1998年12月24日发布的《广州市商品房预售管理实施办法》第12条也有同样的规定。从这两个法规或规章的内容来看,并没有双倍返还的规定,实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务。而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此,与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比,具有明显的不同。同时,这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务,那就是“应当向预购人提供商品房预购销合同草案”,但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理,最高人民法院在2000年12月8日发布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条作出了相应规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。看来,最高人民法院也并未完全把订金与定金等同起来。笔者认为,不管在法学理论中还是在司法实践中,在没有明确约定其定金性质的情况下,订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。对于这一观点,理论界与司法实践中似乎都没有太大争议。而且,对于这种可能严重侵害买受人的合法权益的规定,建议各有关机关根据相应的权限与程序予以废止。
对于买受人支付的定金而言,笔者认为目前仍然存在较多问题。从买受人支付的定金的作用来看,该定金应属立约定金。从认购书的性质上来说,其并不是或不能完全是一份正式的买卖合同,按照合同法理论来定性应是一种缔约行为。而我国担保法第5条第1款规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。”很显然,在房屋买卖合同尚不存在的情况下,该从合同(即定金合同)的效力就无从谈起。但是由于有关定金的法律规范属任意性规范,所以在合同实践中是允许当事人自行约定的,“担保合同另有约定的,按照约定”即是法律对该行为予以认可的体现(担保法第5条第1款)。同时,根据最高人民法院发布的《关于适用》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还订金。其后最高人民法院于2003年4月28日颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。广东省高级人民法院发布的《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第22条也规定:商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同,约定预购方的定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同,如果认购合同是当事人的真实意思表示,内容合法,应当认定有效。从上面两个司法解释与一个内部指导性文件我们可以看出,不论是最高人法院的司法解释还是地方人民法院的指导性意见,都对立约定金予以了相应保护。但不同的是,最高人民法院认为该行为属于“设立担保的行为”,或者是把认购书当作是另一种形式的定金担保合同,而广东省高级人民法院却认为是“商品房认购合同”。笔者认为广东省高级人民法院的定性值得商榷。认购行为只是表示买受人有与售房者订立买卖合同的愿望,属于合同法规定的缔结合同的过程或阶段,不论是从法理上还是法律规定上都没有“认购合同”这一分类及规定。但对于该行为的定性似乎并不重要,更重要的是这些规定极容易在司法实践中引起误解或者将这些规定进行错误的运用,从而损害买受人的合法权益。笔者注意到,最高人民法院的第一个司法解释中只是限于“拒绝订立合同”的行为,也就是说如果合同一方当事人(通常情况下主要是买受人)只要不是“拒绝订立合同”,例如双方当事人就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面争议较大,根本无法达成一致意见,此时责任有可能是出卖人或买受人一方,也有可能是双方都有责任,就不能简单地认为不能订立房屋买卖合同的责任或原因在于出卖人或买受人其中一方。对于最高法院的第二个解释就很难把握了,什么行为才能属于“因当事人一方原因”呢?在司法实践中真是很难确定。而对于广东者高级人民法院的规定,我们也只能理解为该定金条款的约定有效,如果当事人因上述原因意见分歧太大而无法达成一致意见时,同样不能简单地适用该条款而认定出卖人可以不予退还定金。否则,无疑将会严重损害买受人的合法权益。
笔者在从事法律服务的过程中,经常有买受人手持含有立约定金条款的认购书来进行咨询。由于出卖人订立合同时的优势地位,再加上其收受定金的便利条件,其往往在与买受人签订房屋买卖合同时约定一些不平等条款,根本不予考虑买受人的意愿,特别在房屋设计变更的处理、小区公共环境变更的处理、购房面积差异的处理、房屋交付时间的约定、房产证办理时间的约定及违约责任等方面,如果买受人提出了与出卖人不同的意见,出卖人就认为是买受人拒绝与其签订房屋买卖合同而不予退还所收取的定金。由于出卖人已经实际收取了定金,而且认购书中也没有明确的定金退还条款,再加上相关法律规定又不明确,操作性极差,甚至存在不同的理解,因此在主张退回定金时并不一定会得到法院的支持,极大地损害了买受人的合法权益。
笔者认为,为了保护自身的合法权益,买受人在签订房屋买卖合同之前最好不要签订含有定金条款的认购书,或者是对认购书中的定金条款另外作出特别约定,特别是要约定好定金退还的条件或情形。其次,政府有关主管机关应对这种不平等的房屋销售行为加大查处与打击力度,确保买受人(亦即消费者)的合法权益。第三,各级消费者组织也应充分发挥组织团体的作用,协助消费者正确处理此类纠纷,并向有关行政主管部门反映以取得支持和帮助。最后,人民法院在审理此类案件时,应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析,在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。不能简单认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋买卖合同的责任都在于买受人,从而判决不予退还定金,最终损害买受人的合法权益。


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工会基本职责浅析

张喜亮

修改后的《中华人民共和国工会法》第六条规定:“维护职工合法权益是工会的基本职责。”这是以法律的形式第一次确立了中国工会的基本职责。随着工会法的实施,对工会这个基本职责的认识也越来越深化了。全面而正确地理解这个基本职责的涵义,对于推进中国工会事业有着重要的意义。

一、维护职工合法权益是职责更是职权

中国工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织,作为社会团体,维护会员的合法权益是其天职。中国工会不仅是会员的工会,也是职工的工会,其维护的不仅是会员的合法权益,也要维护职工的合法权益。职工之所以加入工会,其最原始的动机就在于通过组织的力量来表达其利益要求,使其合法权益得到有效的维护。相对于工会会员或其他职工而言,工会维护其合法权益,便是自己的“职责”。
然而,从法律的角度分析,这个基本职责相对于工会组织以外的非会员或职工的其他组织或个人而言,这个基本职责便应当理解为是“权利”或“职权”。这一点从工会法的立法宗旨的精神中不难得出结论。工会法开宗明义“为保障工会在国家政治、经济和社会生活中的地位,确定工会的权利与义务,发挥工会在社会主义现代化建设事业中的作用,根据宪法,制定本法。”工会法第四条最后一款规定“国家保护工会的合法权益不受侵犯”。由此可见,工会法是保护工会的法,是保障工会权利的法。只有将“维护职工合法权益”这个基本职责理解为是基本“职利”即维权之权,才能实现其“保障工会地位”和“发挥工会作用”的立法宗旨。
如果不是从权利的角度理解工会的基本职责,那么,这个基本职责便只能是“义务”,工会则是“义务”人。从法理言之,“义务”是必须履行的,义务人的相对人则是权利人。工会“维权”的相对人即是侵害职工合法权益的则是工会以外的非职工之“组织或个人”。这些组织不予以协助,工会则无法根本实现“维权”的目的。只有将“维权”的基本职责理解为是工会的“权利”或“职权”,工会行使这个权利的“相对人”即侵害职工权利的或相关的组织或个人是“义务人”,维权才能达到目的。这样理解工会的基本职责,是符合工会法立法宗旨的。

二、全面理解维护职工合法权益的内涵

修改后的工会法公布之初,有人认为工会法所确立的基本职责,廓清了工会的任务,指明了工会工作的方向;也有人不很理解工会之基本职责的涵义,认为它缩小了工会工作的范围;有人认为工会的工作就应当集中在维护职工的劳动权益,其它的事情则不需要管;也有人认为本单位职工的劳动权益得到了比较好的保障,工会则无事可做了。这些观点不能不说是对工会法所确立的基本职责的错误理解。确立“维护职工合法权益”是工会的基本职责,其涵义是极深刻的。
工会法所确立的工会之基本职责是维护职工的“合法”权益。所谓“合法”权益,并非只是合法的“劳动”权益。劳动权益只是职工“合法”权益的内容之一,尽管劳动权益是合法权益的最主要的内容。除合法的劳动权益,职工合法权益还包括很多的内容。概括起来说,无论是哪部法律、行政法规规定的涉及职工“权益”的内容,只要职工有需要,工会都应当予以维护,而不能仅仅理解为只是维护职工合法的“劳动权益”。比如妇女保障法规定了禁止对妇女“性骚扰”条款,女职工受到这方面权益侵害时,需要予以维护的话,工会则亦当行使工会法所确立的“维权”之权利,理直气壮地维护该女工之权益;不能因其不是劳动法的内容就可以置之不理。确立维权基本职责,以往工会的“吹拉弹唱打球照相”等群众娱乐活动是不是可以不搞了呢?其实,“基本职责”并没有否定这些群众性的娱乐活动,这些都属于职工的“文化娱乐”权,工会组织这样的一些活动,只要是职工需要的,也是基本职责所要求的。
从这个意义上说,修改后的工会法所确立的基本职责,较之九二年工会法的“四项职能”的规定,拓宽了工会工作的空间。如果说工会的“四项职能”是“外延例举式”规定了工会之作用,那么,“基本职责”的表述则是“内涵概括式”的规定。基本职责的确立,更清晰地表达了工会在国家、社会、经济及文化事业中的地位和作用,与工会的本质形成了逻辑的统一,凸显了中国工会的形象。

三、维护职工合法权益具有丰富的内容

修改后的工会法所确立的工会维护职工合法权益这样的基本职责,其具体内容是非常丰富的,涉及的领域也相当广泛。
职工合法权益的最主要的内容是劳动权。劳动法第三条规定,劳动者享有平等就业和选择职业的权、取得劳动报酬的权、休息休假的权、获得劳动安全卫生保护的权、接受职业技能培训的权、享受社会保险和福利的权、提请劳动争议处理权等等;除此,还有第七条规定的依法参加和组织工会权,第八条规定的参加民主管理或者就保护合法权益与用人单位进行平等协商权。工会法第二十二条规定:“企业、事业单位违反劳动法律、法规规定的,有下列侵犯职工劳动权益的情形,工会应当代表职工与企业、事业单位交涉,要求企业、事业单位采取措施予以改正;企业、事业单位应当予以研究处理,并向工会作出答复;企业、事业单位拒不改正的,工会可以申请当地人民政府依法作出处理:(一)克扣职工工资的;(二)不提供劳动安全卫生条件的;(三)随意延长劳动时间的;(四)侵犯女职工和未成年工特殊权益的;(五)其他严重侵犯职工劳动权益的。”
但是,维护职工的劳动权益只是“基本职责”的一个部分,职工“合法权益”还包括很多内容,这些也需要工会予以维护。
工会法第五条规定:“工会组织和教育职工依照宪法和法律的规定行使民主权利,发挥国家主人翁的作用,通过各种途径和形式,参与管理国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务;协助人民政府开展工作,维护工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家政权。”工会在选举什么样的人做人大代表问题上,表达自己的立场和组织职工作为选民依法怎样行使好其选举权与被选举权,这就是对职工政治权利的维护。在国有企业资产重组过程中,依法表达职工的经济权益和利益诉求,保障职工对企业贡献形成的利益份额以及职工股份收益等等,都是对职工经济权益的维护。工会组织职工通过职工大会、职工代表大会或其他形式参与企业的管理,督促企业建立健全有职工参与的企业管理制度,这都是对职工民主权益的维护。还有职工的精神文化娱乐权也需要工会予以维护。工会法第三十一条规定:工会会同企业、事业单位“组织职工开展群众性的合理化建议、技术革新活动,进行业余文化技术学习和职工培训,组织职工开展文娱、体育活动。”这些活动从某种意义上说也是职工的权益。可见,修改后的工会法所确立的工会之基本职责,并不排除工会组织职工开展“吹拉弹唱打球照相”等文体活动。
工会维权的内容包括职工的政治权益、经济权益、人身权益、民主权益、文化权益乃至于心理健康权益等等。

四、基本职责要求工会须将工作理念与法律相一致

贯彻修改后的工会法,正确而全面理解中国工会的基本职责,需要澄清和改变过去几十年来形成的一些工会工作的理念。应当从具有特色的社会主义市场经济体制的社会现实及其理论基础上,认识中国工会。工会工作的理念应当且必须转移到法律制度上来,其工作的本位应当是职工,切实做到“密切联系职工,听取和反映职工的意见和要求,关心职工的生活,帮助职工解决困难,全心全意为职工服务。”职工利益无小事,基本职责要求工会的各项工作必须把“维权”作为出发点(注:维权不能简单地理解为工会工作的落脚点,为维护而维护不应当是中国工会的理念,维权的目的是更好地调动职工的积极性)。
那么,或许有人困惑“基本职责”和“两个维护”的关系。九二年工会法第六条规定“工会在维护全国人民总体利益的同时,维护职工的合法权益。”修改后的工会法在原第六条“两个维护”前增加了工会“基本职责”的表述。其实,基本职责和“两个维护”并非是矛盾的,但是,修改后的工会法要求我们对“两个维护”必须有全新的理解。关于这个问题,全国工会十三大报告对此有专门的论述。基本职责所概述的“维护职工合法权益”的“合法”之意就是指“维护全国人民总体利益”;法律是全国人民代表大会及其常务委员会制定的,是“全国人民”的意志和意愿,代表了“全国人民”的总体利益。由此可见,我们应当将“两个维护”的理解统一到“一个职责”上来。
另外,以往工会工作中的“八小时内拼命干八小时外作贡献”等教化职工的理念也必须转变。工作是谋生的手段,所以不能“拼命”。工作时间内职工只需要依法履行应尽的劳动义务,延长工时用人单位必须依法支付相应的报酬。如果用人单位克扣职工的劳动报酬或者拒不支付延长工时费用,工会不但不能要求职工“息事宁人”,而且必须祭起法律的武器与用人单位进行交涉,要求其纠正违法之行为,直至为职工提起仲裁或诉讼提供支持和帮助。

(联系方式:wy-rjxz@163.com)


大连市机关事业单位女工作人员生育保险规定

辽宁省大连市人民政府


大连市机关事业单位女工作人员生育保险规定

(1998年1月14日大连市人民政府大政发[1998]7号文件公布;2011年12月26日大连市人民政府令第116号《大连市人民政府关于修改12件市政府规章的决定》修正)


  第一条 为了维护机关事业单位女工作人员的合法权益,保障其生育期间的待遇,根据《中华人民共和国妇女权益保障法》及国家有关法律、法规,制定本规定。
  第二条 大连市辖区内的机关、事业单位、社会团体及中央、省、外省市驻连机关、事业单位和部队所属事业单位(国家另有规定的除外),均应按本规定参加女工作人员生育保险。
  第三条 大连市人事局是负责机关事业单位女工作人员生育保险的主管部门,其所属的机关事业单位社会保险中心(以下简称保险中心)具体负责女工作人员生育保险金的筹集、给付等日常管理工作。
  第四条 生育保险基金按照以支定收、收支基本平衡的原则,实行全市统一筹集、统一管理。
  第五条 生育保险费的缴纳标准为单位全部工作人员月工资收入的0.5%。无法确定工资总额的,以上年度大连市社会月平均工资总额的0.5%缴纳。
  第六条 生育保险费由单位每月10日前向保险中心缴纳。生育保险费不实行减免,单位确有困难,经人事行政部门批准可以缓缴。
  保险中心收缴生育保险费,应按市财政部门的规定暂存、划转、支出。
  第七条 单位缴纳的生育保险费,全额拨款单位从行政事业费中列支;差额拨款和自收自支事业单位从税前自有经费中列支。
  第八条 生育保险基金不敷使用时,由市人事行政部门提出调整缴纳标准意见,报市人民政府批准后执行。
  第九条 女工作人员生育和流产时,单位须按下列规定给予产假:
  (一)女工作人员产假为90天(其中产前假为15天)。难产(含剖腹产)的,增加15天。多胞胎生育的,每多生一个婴儿,增加15天;
  (二)女工作人员晚育(23周岁零九个月以后生育)并领取《独生子女光荣证》的,增加产假60天。难产的,另增加产假15天;
  (三)女工作人员怀孕不满四个月流产的,应当根据医务部门的意见,给予15天至30天的产假;怀孕满四个月流产的,给予42天产假;
  (四)女工作人员晚育的,其男方享受护理假7天;
  (五)符合《辽宁省计划生育条例》和《大连市计划生育管理办法》,具有准生证生育第二胎的,女工作人员按规定享受90天产假待遇,男方不享受护理假。
  第十条 符合《辽宁省计划生育条例》和《大连市计划生育管理办法》的规定,生育或具有准生证流产的,享受如下待遇:
  (一)产假和护理假期间 ,由保险中心按工作人员本人上年度月平均工资计算成日工资 ,乘以产假天数(或男方护理假天数),发给生育津贴(即产假工资)和护理津贴(即护理假工资);
  (二)女工作人员孕产的检查费、接生费、输血费、手术费、住院费和药费等,实行限额报销:正常产不超过1500元;难产的不超过 2000元;多胞胎生育的,每多生育一个增加200元;怀孕不满四个月流产的不超过500元;满四个月以上流产的不超过700元。在上述限额标准内的,凭票据由生育保险基金全额报销。超过上述标准的部分,由个人负担15%,其余的由生育保险基金报销;
  (三)母婴同室的住院床位费,其标准在40元以内的(含40元),按50%给予报销,超过40元的,按20元标准予以报销。
  市人事行政部门,应根据实际情况,对生育保险待遇适时进行调整。
  第十一条 因实施计划生育节育措施失败而引、流产的,其休息期间按出勤对待,由其所在单位按国家规定发给工资、各项补贴及福利待遇,全额报销医疗费。参加医疗保险的单位,引、流产医疗费,按医疗保险规定办理。
  第十二条 因节育手术造成死亡或基本丧失劳动能力的人员,按工亡、工伤办理。
  第十三条 女工作人员生育或流产后应享受生育或护理保险待遇的 ,由所在单位持准生证 、婴儿出生证(或死亡证明)和独生子女光荣证,到当地保险中心,一次性领取生育津贴(或护理津贴),报销医疗费,并按实发给本人。
  第十四条 生育保险基金实行财政专项存储、收支两条线管理,专款专用,任何部门和单位不得侵占、挪用,不得用于平衡财政预算。
  第十五条 生育保险管理费由财政部门根据保险中心的编制人数和工作需要下达预算指标,从生育保险基金中提取使用。
  第十六条 生育保险基金及其管理服务费的当年节余部分,转下年度使用。
  第十七条 单位应按规定期限及时足额缴纳生育保险基金。逾期不缴纳的,从逾期之日起,按日加收应缴额万分之五的滞纳金,滞纳金并入生育保险基金。
  第十八条 违反本规定,虚报、冒领、挪用、截留生育保险费的,人事行政部门可委托保险中心责令其限期补缴和退还,并处1000元罚款,罚款并入基金。情节严重的,要追究当事人和单位领导的责任。
  第十九条 本规定自1998年1月1日起施行。