关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定
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关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定
湖南省岳阳市人民政府
岳阳市人民政府令第3号
《关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定》
《关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定》已经2003年6月20日市人民政府第6次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。
市 长：罗碧升
二○○三年六月二十日
关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定
第一条 为全面提高住宅小区的建设质量和管理水平，改善城市居民的居住环境，建设秀美的现代化城市，根据国家有关法律法规的规定，结合我市实际，制订本规定。
第二条 确保住宅小区建设规模。
（1）坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，住宅全面纳入小区规划建设。新建住宅小区（旧城改造中的住宅小区除外）应当达到一定的建设规模，原则上市区不少于8万平方米，县城不少于5万平方米。住宅小区经统一规划后，鼓励多家开发企业共同开发。对达到15万平方米以上的大型住宅小区，报建中市本级审批的收费可给予适当优惠。
（2）住宅小区建设单位必须具有相适应的房地产开发资质等级和开发实力，不得越级承接房地产开发业务。
（3）禁止党政机关和事业单位（包括公职人员、已享受房改的人员）组织职工新建福利住房和经济适用住房。
（4）城市规划区内严禁擅自新建私人住宅，严禁无证开发商品住房，严禁利用划拨土地擅自进行商品房开发，严禁在集体土地上从事房地产开发经营活动。
（5）房地产管理部门应加强对经济适用住房建设的管理，会同有关部门严格控制建设规模标准、销售价格和对象，落实土地、税费等方面的优惠政策。企业新建职工住宅小区纳入全市住宅小区建设规划统一管理，严禁借经济适用房之名从事商品房开发经营活动。
第三条 严格住宅小区建设标准。
（1）住宅小区建设应当符合城市居住区规划设计规范。
（2）新建小区应保证绿地面积达到规定要求，未达到规定面积的应缴纳异地绿化费。
（3）住宅建筑设计既要坚持合理、实用、规范的原则，又要提高设计艺术，追求美观精致。鼓励建中、高层建筑，新建六层以下（含六层）的楼房，屋顶一律采取坡屋顶等立体状设计，外墙采用国家认定的合格涂料，做到颜色与环境协调。房屋装修不得擅自改变结构和外观设计。
（4）住宅小区的规划设计方案由城市规划行政主管部门组织计划、建设、房地产、建工、园林、公用事业、国土、环保、消防等部门会审，经专家评审报批同意后，方可实施。经批准的规划设计方案不得擅自修改。确需修改规划设计方案的，由规划行政主管部门组织重新评审。
（5）住宅小区建设应严格按照规划设计要求，搞好小学、幼托、上下水、供电、供气、广电、电信、消防、道路、路灯、环保、卫生等公共基础设施的配套，并做到基础配套设施建设与住宅建设同步进行，为社区和治安管理提供必要场所。完成配套建设的，免交配套费。通过拍卖方式取得土地使用权的中高层建筑配套费全免，其他行政性收费减半收取，六层以下（含六层）配套费减半收取。已建成的住宅小区配套建设未完成的，应按有关规定补建，未补建的，全额补交配套费。
（6）住宅小区各项建设工程合格率应达到100%，优良率达到30%以上。
住宅小区竣工后，由房地产管理部门会同建设、规划、园林、建工、公用事业、消防、人防等部门对照经评审的设计方案对小区建设进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收的，不得交付使用，房地产管理部门不予办理房屋产权登记发证手续。
第四条 加强住宅小区建设管理。
（1）住宅小区建设由房地产管理部门根据房地产发展需要及时提出开发建设计划，经计划、建设、房产、规划、国土等部门共同审查后，报市政府审批。
（2）住宅小区建设纳入房地产开发项目管理。开发建设单位要将经相关部门审查的房地产开发项目手册在项目开工前和建设过程中定期送房地产管理部门审查。房地产管理部门根据住宅小区规划设计要求和房地产开发项目手册的审批内容全面监督实施，各相关部门应按照管理职能各负其责，相互配合，加强监管。
（3）政府确定的住宅小区建设项目、单位定向开发项目及其它需要招投标的房地产开发项目的招投标（不包括工程建设、勘察、设计、施工、监理的招投标），由房地产管理部门组织实施。未经招投标或进场交易的，不得对外发包。
（4）开发建设单位要建立质量保证体系，依法办理工程质量监理手续，委托具有相应资质等级的工程监理单位监理，并积极采用新技术、新工艺、新材料，确保住宅建设质量。
（5）住宅小区项目转让应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。在转让行为实施前，转让双方须持转让合同到房地产管理部门和规划、土地管理部门审批。
（6）预售商品房时，必须交清全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证，完成预售商品房工程建设总投资的25%以上，已确定施工进度和竣工交付日期，并取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。交付使用时，开发建设单位应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并在规定时限内为购房人办理产权登记发证手续。
第五条 强化住宅小区物业管理。
（1）开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案同时进行审定。未作好物业管理方案的小区规划设计方案不予审批。
（2）开发建设单位在新建住宅小区预（销）售前，须选聘具有相应资质的物业管理企业承担前期物业管理，签订前期物业管理服务协议，并报市房地产管理部门备案。否则，其房屋不得预（销）售。
（3）住宅小区经综合验收合格，且物业管理方案已落实的，开发建设单位方可移交业主委员会选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理，并按有关规定移交相关资产和资料。违者，由房地产管理部门依照《湖南省城市住宅区物业管理条例》进行处罚。
（4）住宅销售时，开发建设单位应当依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，履行住宅共用部位共用设施设备维修基金代收代缴义务，确保售后维修管理，维护业主的合法权益。
（5）物业管理收费标准由物价管理部门会同房地产管理部门按物业管理单位资质等级和管理区的规模、服务项目进行核定。物业管理单位应公示收费项目、服务内容和收费标准，接受业主的监督和质询。
（6）物业管理企业疏于管理，未履行物业服务合同约定的职责义务，业主投诉多，服务质量差的，房地产管理部门应降低其资质等级，情节严重的，注销其资质证书。
关于印发《湖南省电梯维修保养管理办法（试行）》的通知
湖南省质量技术监督局
关于印发《湖南省电梯维修保养管理办法（试行）》的通知
湘质监特发〔２００７〕１３７号
各市州质量技术监督局、各有关单位：
为规范全省电梯维修保养工作，确保电梯维保质量与安全，根据《特种设备安全监察条例》和《机电类特种设备安装改造维修许可规则（试行）》，省局制定了《湖南省电梯维修保养管理办法（试行）》。现印发你们，请认真贯彻执行。
执行中如发现问题，请及时报省局特种设备安全监察处。
湖南省质量技术监督局
二○○七年七月二十六日
湖南省电梯维修保养管理办法（试行）
第一条 为加强本省在用电梯维修保养工作，防止和减少事故，保障人民群众生命、财产安全，根据《特种设备安全监察条例》和《机电类特种设备安装改造维修许可规则（试行）》，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事电梯维修、日常维护保养、检验检测、使用及相关管理活动，应当遵守本办法。
第三条 湖南省质量技术监督局（以下简称省质量技术监督局）是全省电梯维修、日常维护保养安全监察的行政主管部门。市州质量技术监督局负责本行政区域内电梯维修、日常维护保养的安全监察工作。县（市、区）质量技术监督局按市州质量技术监督局的要求负责本县（市、区）内电梯维修、日常维护保养的安全监察工作。
第四条 从事电梯维修和日常维护保养的单位必须依法取得省级或省级以上质量技术监督行政部门许可并获许可证。电梯的检验检测单位必须依法经国家质检总局核准后方可承担许可（或核准）项目和许可（或核准）范围内的业务。电梯维修单位或电梯制造厂在注册地以外的市、州成立分公司（办事处）从事电梯的日常维护保养工作，安全及质量责任由取得许可的公司负全责，作业人员必须是本公司的自有人员（与公司签定有合法的劳动合同），并且有必要的施工机具检测仪器，有固定的办公场地和通讯工具。
第五条 电梯维修和日常维护保养等作业人员必须经专业培训和考核，取得省质量技术监督局颁发的《特种设备作业人员证》。任何单位不得使用无证人员从事电梯（含产权或使用单位的自有电梯）的维修和日常维护保养工作。
第六条 特种设备安全监察机构、检验检测机构及其人员不得从事电梯的维修和日常维护保养等经营性活动，并应当保守有关单位的商业秘密。
第七条 电梯重大维修的施工单位应当在施工前将拟进行的电梯重大维修情况书面告知市州质量技术监督行政部门，告知后方可施工。重大维修后的电梯，经施工单位自检合格后，由使用单位持核准的施工告知书和有关资料向检验检测机构提出验收申请。检验完毕后，电梯检验检测机构应出具《电梯检验报告》。其中检验合格的，应当一并发放《安全检验合格》标志。
第八条 电梯日常维护保养单位应当与电梯使用单位签订日常维护保养合同（含施工质保期内或免费保养期内的电梯）。电梯日常维护保养合同应当约定维护保养期限、标准和双方权利、义务等内容。安装、改造、维修单位的质量保证不能替代电梯的日常维护保养。电梯日常维护保养单位必须保证本单位自有职工能够及时抵达维护保养电梯所在地，及时抵达的时间限制以双方协议规定为准，一般不应超过１小时。
电梯日常维护保养单位应当制定日常维护保养计划并逐台建立维护保养档案，并做好保存期不低于４年的保养记录。根据使用环境、使用频次和电梯各部件在运行中受损害的程度，制定维护保养项目、内容、维保周期和维护范围。电梯日常维护保养单位应当及时发现异常情况，消除安全隐患，保证电梯的安全技术性能符合国家规定的标准，电梯处于安全运行状态。
日常维护保养计划应当包括下列内容：
（一）至少每１５日对电梯及安全设施进行一次预防性保养；
（二）每月不少于１次对安全装置、钢丝绳、制动器、接触器和其他运转部件的外观和运转情况进行检查；
（三）每半年对安全装置、限速器、缓冲器进行１次安全试验；
（四）每年进行１次机械制动器的制动能力试验；
（五）每年不少于１次对电梯运行情况进行全面检查。
第九条 日常维护保养单位应当在所承担日常维护保养的电梯轿厢的显著位置，标明本单位的名称、紧急救援和投诉电话。
第十条 电梯日常维护保养单位应当履行下列安全义务：
（一）发现电梯故障及时予以排除；
（二）在接到电梯关人故障报告后的一个小时内赶到现场进行排险救援；
（三）对故障难以消除的，书面通知使用单位暂停使用电梯，故障排除前不将电梯交付使用。
对使用单位接到暂停使用电梯的书面通知后，无正当理由拒绝配合的，电梯日常维护保养单位应当及时向所在地质量技术监督部门报告。
第十一条 电梯制造单位应当向使用单位提供下列技术指导和服务：
（一）指导制定电梯排险救援应急预案；
（二）提供急需的电梯备品备件；
（三）提供专业排险救援等技能培训。
第十二条 在用电梯每年应进行一次检验，超过安全检验有效期或检验不合格的电梯不得使用。经检验合格的电梯，由检验检测机构发给新的《安全检验合格》标志，《安全检验合格》标志上必须注明电梯日常维护保养单位名称及救援电话。
第十三条 电梯使用单位应当做到：
（一）建立电梯安全运行管理制度，配备专门人员负责电梯的日常安全管理，保证电梯技术档案的完整，保证电梯的用电、消防、防雷、通风、通道、通讯和报警装置等系统安全可靠；
（二）在电梯轿箱内或者出入口的明显位置张贴《安全检验合格》标志和《乘梯注意事项》；
（三）《安全检验合格》标志的有效期届满前１个月，向电梯检验检测机构提出检验申请；
（四）及时消除电梯事故隐患，保证电梯正常运行；
（五）制订电梯事故应急防范措施和救援预案；
（六）电梯应委托有相应许可证的专业维修单位维护保养。
第十四条 鼓励电梯使用单位特别是公共服务和公共消费场所的电梯使用单位参加电梯安全责任的相关保险，以保障乘客的合法权益，提高电梯使用单位的抗风险能力。
第十五条 电梯检验检测机构在定期检验中发现影响电梯安全运行的严重事故隐患时，除书面告知电梯使用单位和日常维护保养单位及时采取措施外，应立即通知电梯产权单位、使用单位暂停使用，并报告电梯所在地的市州质量技术监督局特种设备安全监察机构。
第十六条 发生与电梯有关的事故或电梯严重故障，电梯使用单位和日常维护保养单位必须采取紧急救援措施组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，保护事故现场，及时、如实地向特种设备安全监察机构及有关部门报告。不得隐瞒不报、谎报或者拖延不报。市、州特种设备安全监察机构在接到电梯事故的报告后，应当立即赴现场参与组织救援。涉及人员伤亡的，质量技术监督部门应当会同安全监督、公安等部门按照国家有关规定进行事故调查，依据职责分工依法作出处理，追究相关责任。
事故电梯应当经市、州质量技术监督行政部门组织电梯检验检测机构进行安全检验，检验合格后，方可重新投入使用。
第十七条 市（州）及电梯数量较多的县（市、区）质量技术监督局应积极与公安等部门协商，组建当地“电梯紧急救援１１０”，逐步完善应急救援体系。
第十八条 市、州质量技术监督局特种设备安全监察机构要加强对电梯的日常监督检查，依法查处没有委托专业维保单位进行电梯日常维护保养的单位、违章作业或存在严重安全隐患的现象，及时有效处理用户投诉的质量问题。
第十九条 市、州质量技术监督局在进行安全监察时发现有下列情形之一的，应当及时上报省质量技术监督局并提请工商、房产、建设等行政管理部门依法配合查处：
（一）电梯维修、日常维护保养单位和检验机构不符合国家规定的条件和安全技术规范要求，需要撤销相关证照或者核准内容的；
（二）电梯维修、日常维护保养单位不符合本办法规定条件被撤销许可后，需要提请责令办理企业变更登记或者注销登记的；
（三）物业管理企业未落实电梯管理安全责任，经发出安全监察指令拒不改正，需要追究当事人责任或者对物业管理企业资质作出处理的。
第二十条 本办法自发布之日起施行。
国务院办公厅关于印发中央预算单位2003年政府集中采购目录及标准的通知
国务院办公厅
国务院办公厅关于印发中央预算单位2003年政府集中采购目录及标准的通知
国务院办公厅文件
国办发（2003）14号
国务院各部委、各直属机构：
《中央预算单位2003年政府采购集中采购目录及标准》已经国务院同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○○三年三月十三日
中央预算单位2003年政府集中采购目录及标准
一、政府集中采购目录
以下项目必须按规定委托集中采购机构代理采购：
1、货物类。空调机、计算机、打印机、复印机、印刷设备、服务器、网络设备、程控交换机（国务院系统）、电话机（国务院系统）、投影仪（国务院系统）、炊事设备（国务院系统）、建设装饰材料（国务院系统）、电梯、起重机、锅炉、办公家具、公务用车（轿车、越野汽车、面包车、大客车）、摩托车。
2、工程类。统一组织的房屋修缮、装修。
3、服务类。公务车辆维修（在京单位）、公务车辆保险（在京单位）、规定的印刷项目（在京单位）、计算机通用软件、规定的会议服务。
二、部门集中采购项目
以下项目原则上应当实行部门集中采购。部门集中采购由部门自行组织，可以委托集中采购机构或社会招投标代理机构采购。
1、货物类。救灾物资、防汛物资、抗旱物资、农用物资、储备物资、网络专用设备、医疗设备和器械、计划生育设备、交通管理监控设备、港口设备、农用机械设备、气象专用仪器设备、人工影响天气作业设备、航测设备、消防设备、警察设备和用品、专用教学设备、广播电视和影像设备、体育设备、海关专用物资装备、税务专用物资装备、求助船舶和直升机、港务监督巡逻艇、检察诉讼设备、法庭内部装备、救护车、缉私船。
2、工程类。部门确定的本系统单位公用房建设和宿舍建设，以及修缮和装饰工程。
3、服务类。本部门或本系统信息管理系统开发及维护、部门确定的其他有特殊要求的专用服务项目。
三、部门采购限额标准
除政府集中采购目录和部门集中采购项目外，各部门自行采购（单项或批量采购）80万元以上的货物和服务项目、100万元以上的工程项目应执行《中华人民共和国政府采购法》有关规定。
四、政府采购货物和服务公开招标数额标准
政府采购货物或服务的项目，单项或批量采购金额一次达到80万元以上的，必须采用公开招标采购方式。政府采购工程公开招标数额标准按照国务院有关规定执行。
国务院办公厅秘书局
2003年3月14日
