平凉市人民政府关于印发《平凉市物业管理实施办法》的通知
甘肃省平凉市人民政府
平政发〔2006〕152号
平凉市人民政府关于印发《平凉市物业管理实施办法》的通知
各县（区）人民政府，市直各部门，中省驻平各单位：
《平凉市物业管理实施办法》已经市政府第57次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。
二OO六年九月二十八日
平凉市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据《国务院物业管理条例》、《甘肃省物业管理暂行办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由各县（区）人民政府和有关公有住房出售单位筹措资金,组织综合整治，创造条件，逐步实行物业管理。或由所在社区统一管理。
商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第四条 物业管理实行属地管理,条块结合的原则。
市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的行业管理和业务指导。县（区）建设(房地产)行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的组织实施和管理工作。
规划、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
第五条 各级政府应当扶持物业管理行业发展，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
第六条 物业管理逐步实行区域划分制。物业所在区、县物业管理行政主管部门会同街道办事处具体负责协调物业管理的区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。物业管理区域的划分办法按《甘肃省物业管理暂行办法》的有关规定执行。
第二章 业主及业主大会
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。
业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。
第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。
第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，由一个物业管理企业负责实施管理。
业主大会履行下列职责：
（一）审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约；
（二）选举、更换业主委员会委员；
（三）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘或解聘物业管理企业；
（五）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；
（七）审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（八）决定有关业主共同利益的重大事项；
（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。
第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地区、县物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。
经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。
第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：
（一）住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；
（二）同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业原则按建筑面积每100平方米计算为一票，不足100平方米的可与其他业主合并计票。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。
业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹；
（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；
（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；
（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；
（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。
所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。
第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。
业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府），并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。
业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第二十一条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位或原产权单位承担。
第三章 物业管理企业
第二十二条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
第二十三条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。
第二十四条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。
第二十五条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。
第二十六条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。
第四章 物业服务与收费
第二十七条 新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在20000平方米、非住宅总建筑面积在5000平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。
业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。
第二十八条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。
第二十九条 新建物业销（预）售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第三十条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务收费项目、标准和收取办法；
（五）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；
（六）专项维修资金的使用办法；
（七）合同的有效期限，合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第三十一条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修管理服务；
（五）物业管理区域内车辆的停放管理；
（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；
（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；
（八）维修资金的帐务管理；
（九）应业主要求进行的特约服务。
物业管理服务质量根据《甘肃省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。
第三十二条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。
第三十三条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取其他费用。
第三十四条 物业服务收费根据物业的性质，物业公司资质等级及提供服务的内容、特点等不同情况,分类定级,实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅及同一物业管理区域内非住宅的公共服务收费实行政府指导价。由市、县价格行政主管部门，会同同级物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，核定服务等级，按照审批权限，核定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度。
高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。
第三十五条 物业服务收费必须遵循合理、公开、质价相符的原则，实行明码标价。物业管理企业必须在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等相关内容。
第三十六条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
第三十七条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。
第三十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。
第三十九条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。
第五章 物业的使用与维护
第四十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单位住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按规定交纳物业共用部位、共用设施设备维修资金（简称专项维修资金）。
（一）商品住房销售时，购房者与开发建设单位应当签订有关维修资金缴交约定。购房者须按购房款的2％向开发建设单位缴交维修资金。公有住房出售后的维修资金由售房单位按多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％的比例提取，购房个人按购房款2％的比例缴纳。尚未归集的，应按上述规定比例一次性提取或分年、分季提取。已提取的专项维修资金, 须纳入物业所在地县（区）物业管理行政主管部门设立的专项维修资金账户统一管理。
（二）专项维修资金不敷使用时，经业主委员会研究决定，可按业主占有的物业建筑面积比例向业主续筹。
（三）专项维修资金属业主所有，不计入物业销售收入。专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。
（四）业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于拆除等原因灭失的，其共用部位、共用设施设备维修资金余额退还售房单位和产权人。
（五）新建房屋或二手房交易时，房屋产权部门应审查维修资金的归集情况，对尚未按比例交清维修资金的房屋，不得办理房屋产权初始登记和转移、变更登记。
第四十一条 市建设局负责全市专项维修资金归集和使用工作的监督管理。各县（区）物业管理行政主管部门具体负责本辖区内专项维修资金的归集和监督管理。
业主委员会成立之前的专项维修资金由物业所在地县（区）物业管理行政主管部门代管；业主委员会成立后，物业所在地县（区）物业管理行政主管部门应在专项维修资金账户下为业主委员会开设二级账户，将已缴纳的专项维修资金全额转入该账户，由业主委员会管理。
物业管理行政主管部门应当委托专业银行办理专项维修资金的设立、储存、提取、查询等手续，并与委托银行签订监督管理协议。专项维修资金应当按幢设账，核算到户。
第四十二条 已建立专项维修资金的物业，需使用维修资金的，应于上年末由物业管理企业提出使用计划，经业主或业主大会审议通过后，报物业所在地县（区）物业管理行政主部门审查核拨。
第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。
第四十四条 开发建设单位应当按所开发小区总建筑面积千分之四的比例（最低不得少于40平方米）将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。
第四十五条 建设单位在申请房屋销（预）售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案；在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。
第四十六条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。
第四十七条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：
（一）物业管理用房、社区办公和活动用房；
（二）门卫室、警务室、监控室、共用走廊；
（三）按规划设置标准配套建设使用的地下室；
（四）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；
（五）公共绿化、道路、场地；
（六）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；
（七）其它依法归全体业主的设施设备。
第四十八条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库（位）的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。
第四十九条 物业管理区域内的停车位（库），应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库（位）的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库（位）应当随之一并转让。
第五十条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
第五十一条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。
第五十二条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。
第五十三条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域；业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。
第五十四条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：
（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；
（四）在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆摊设点；
（九）无序停放车辆；
（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；
（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十三）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为；
（十四）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；
（十五）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十五条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。
使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。
第五十六条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第五十七条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。
第五十八条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。
房屋自有部分维修责任由业主承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六章 法律责任
第五十九条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第六十条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第六十二条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款；
（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第六十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。
第六十四条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门；相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十六条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第六十七条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十八条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附 则
第六十九条 本办法由市建设局负责解释。
第七十条 本办法自发布之日起施行。
二审发回重审是指人民法院在二审程序中撤销原审裁判，而将案件发回原审人民法院重新审理的制度。民事二审发回重审制度在诉讼程序中占据重要地位，它不仅是贯彻两审终审原则的具体体现，也是“有错必纠”原则的体现，更是二审人民法院对一审人民法院进行审级监督的一种方式，其在诉讼程序中发挥了一定的积极作用。但民事二审发回重审因其在制度设计和运作中存在着诸多瑕疵而倍受争议。随着民事审判方式改革的推进，我国的二审发回重审制度改革的重要性也凸显出来了。为此，本文对二审发回重审制度的相问题进行研究，提出建立我国民事二审发回重审制度的一些对策，以期纠正二审发回重审在实践中存在的错误。
一、民事二审发回重审制度的概念
民事二审发回重审是指当事人不服一审法院的判决、裁定而上诉，二审法院经审理后认为一审法院的判决、裁定认定事实错误或事实不清、证据不足或违反法定程序，而将案件发回该一审人民法院，由其另行组成合议庭进行审理的一种制度。
二、民事二审发回重审制度的功能定位与价值取向
民诉法设置二审发回重审制度，有利于查清案件事实，方便当事人诉讼，维护诉讼主体的合法权益，已经成了诸多大陆法系国家民事诉讼法中的一项重要制度。在我国，人民法院审判案件实行两审终审度，第一审诉讼活动结束以后，因法定事由而开始的第二诉讼程序具有特定的审判监督功能。发回重审制度就是这种审判监督功能的具体体现其功能在于纠正错误、监督程序和救济权利。纠正错误是发回重审的初始功能，通过纠错确保实体处理结果的公正和程序进行过程的公正，即正义不仅应当得到实现，而且应当以人们看得见的方式实现。
二审发回重审是为了追求民事诉讼法最基本的价值目标，即：公正与效率。二审发回重审在价值取向上，公正与效率的天平明显向前者倾斜。换言之，当因某种瑕疵而使神圣的公正受到玷污或者有这种危险之虞时，效率应当让位于公正，公正价值的实现处于主导地位。但是，这并不意味着对效率的牺牲是没有限度的，迟来的正义是非正义。随着诉讼爆炸的日益加剧，如果对发回重审的口子放得过宽，那么过多的发回重审不仅使低审级法院更加不堪重负，而且由于发回重审在某种程度上对原审法院的否定，使得司法权威也难免受到不利影响。除此，因发回重审导致诉讼的过度拖延，往往使当事人更加深陷诉讼的囹圄之中，权利义务长期处于不确定状态，对司法的信心逐渐消减。①因此，现代法治国家虽然都在民事司法中规定了发回重审的裁判方式，但也都不约而同地对其进行了相应的限制，公正与效率的协调贯穿于发回重审的产生、设置和运作之中，目的在于追求公正与效率的平衡。
三、民事二审发回重审制度的现状及存在的问题
1、发回重审的标准模糊，法官自由裁量权过大，发回重审呈现随意性与扩大化的倾向。
（1）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足。
因事实不清，证据不足而将案件发回重审与民事诉讼的举证原则相矛盾。长期以来，我国的审判活动一直强调“以事实为根据”这一基本的司法原则，要求审判活动尽可能地发现、挖掘案件的客观事实真相，谋求实体上的绝对公正。实际上，这个标准有悖于强化当事人的举证责任的司法要求。②而且二审法院以“事实不清、证据不足”这个标准发回重审，因该项规定较为原则、笼统，在审判实践中较难把握，对案件是否发回重审完全由二审法官自由裁量，很容易造成适用上的混乱。事实上，不少第二审法院动辄以“原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足”为由将案件发回一审法院重审，甚至反复以此为由将案件发回重审。很多二审法院对于既可直接改判也可发回重审的案件，在这种情况下发回重审带有很大的主观随意性，发回重审后问题也很难得以解决，诉讼效率和诉讼效果都受到影响。③
（2）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决。
《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第181条规定：“第二审人民法院发现第一审人民法院有下列违反法定程序的情形之一，可能影响案件正确判决的，应依照民事诉讼法第153条第1款第（4）项的规定，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审：（1）审理本案的审判人员、书记员应当回避未回避的；（2）未经开庭审理而作出判决的；（3）适用普通程序审理的案件当事人未经传票传唤而缺席判决的；（4）其他严重违反法定程序的。”
从以上条文可以看出，“其他严重违反法定程序的情形”是一个概括性的兜底条款。实践中，由于法律规定标准模糊，二审法官往往凭借个人的理解和推断即可套用以上条款裁定发回重审，在适用时有十足的弹性。而且第二审法院以原判决违反法定程序为由而发回重审的，没有发回次数上的限制。
2、发回重审的法律文书内容过于简单，不利于司法公正。
公开的发回重审裁定书记载简略，裁定书中发回重审的理由多用“事实不清，证据不足”、“程序违法”、“适用法律不当”等空泛的套话，对发回重审的真正理由不作详细说明，使当事人无法了解二审法院的处理根据，极易给外界留下法院暗箱操作的口实，④客观上也不利于法官审慎采取发回重审措施。而在法院内部使用的发回重审函中，往往阐明了要收集哪些证据、查清哪些事实，还包括怎样适用法律，甚至是如何裁判等等，对当事人而言有违程序公正。而且，过分具体、细致的发回重审函 会超出审判指导的合理范围，在一定程度上影响一审法院的独立审判。
3、发回重审制度诉讼周期过度延长，加重了当事人的负担，未体现诉讼效率。
一个适用普通程序审理的民事案件经过一审，二审，发回重审，所需的时间一般是15个月（一审6个月+二审3个月+发回重审6个月），有特殊情况的，经本院院长批准和上级法院批准还可以延长达到21个月，甚至更长。如此漫长的诉讼之路，不仅花费当事人大量的人力、物力、财力、精力，不利于对当事人合法权益的保护，也会浪费过多的司法资源，牺牲诉讼效率。⑤因诉讼周期过长会带来两方面的影响：一是造成当事人私人成本的增加，二是造成法律秩序的不稳定。
4、发回重审制度忽视了当事人的程序选择权。
当事人是程序的主体，民事诉讼程序的设计与运作应当尊重当事人的程序主体地位。第二审法院在对上诉案件的审理过程中，发现原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足的，在裁定撤销原判决，发回重审还是决定由本院依法改判时，应当听取当事人的意见，如果当事人放弃审级利益，要求第二审法院改判的话，就没有必要发回重审了。⑥现行的发回重审制度中，上诉案件是否发回重审，由第二审法院决定，根本不听取当事人的意见，当事人没有发表意见的机会，当事人不享有程序选择权。
四、完善我国民事二审发回重审制度
1、重新确立发回重审的标准，可以将发回重审的案件分为法定的发回重审和裁量的发回重审，并以列举的方式列明法定的发回重审的案件。
如前所述,我国民事二审发回重审标准模糊,法官自由裁量权大,呈现随意性和扩大化的倾向,有必要以列举的方式列明哪些案件发回重审,即法定的发回重审,可以借鉴德国民事二审法定发回重审的案件，结合我国的民诉法，法定的发回重审的情形应当包括：二审法院撤销一审法院驳回起诉判决；对代理人为诉讼行为欠缺必要授权的；主要证据未经质证直接作为认定案件事实的依据的；一审判决未审理、判决的诉讼请求部分；一审判决不准离婚，二审法院认为应当判离且调解不成；必须参加诉讼的当事人未参加诉讼。⑦至于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第41条第（二）项关于“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”规定的“新证据”，尽管可能使二审法院认为“案件事实不清”，但我们认为“新证据”不能成为发回重审的理由。因为新的证据的出现均非当事人主观意志所能及的范围，无论对于原告、被告还是第三人来说，都是无可奈何的。既然一审这个新证据没有出现，只能说明新证据对其有利的一方当事人举证能力缺失或者他所述理由不能足以使法官信服应行调查之举，那么对于一个具有“期间”限制的案件来说，我们不能等待他具备完备的举证能力或者“撞大运”使法官信服了，再将案件发回去重新审一次，因为这对另一方当事人来说是极为不公的。
2、改革发回重审裁定书的制作，逐步取消“内部函”。
二审法院作出的发回重审裁定仅是对发回重审理由作很简略的阐述，即“程序违法”、“事实不清”或者“适用法律错误”等概括性的语言。笔者认为要在发回重审裁定中明确指出撤销原判发回重审的法律依据和理由，并具体指出原判决的错误之处，对于原判事实不清、证据不足，或者违反法律规定的诉讼程序的情形要予以列明，以加强对案件重审的指导。司法实践中大多是把发回重审的理由和具体要求在发回重审内部函中写明，但这对于重审法院和当事人均没有约束力，从而导致二审法院通过发回重审制度对一审的审级监督和审判指导的功能未能充分发挥。因此，除特殊情况外，二审法院应在发回重审裁定中具体说明发回重审的理由和要求，而不应向原审法院另行附函说明。上级法院这种上级对下级法院的“内部函”属于内部“秘密”，秘而不宣，是对外不公开的，案件当事人无法知悉。而且这种“内部函”的作法，没有法律依据，因此，对一审法官没有约束力。这种作法违背公开、公平、公正的理念和价值取向，也不符合民事审判方式改革的目标要求。而且，对发回重审理由的神秘化往往会给当事人造成很大的想象空间，由于当事人不了解二审法院发回重审的具体理由，容易造成重审案件的再次上诉。为此，应当将二审发回重审的事实和理由在规定书中写明，这样既有利于二审法院指导一审法院裁判，又有利于统一执法尺度，防止二审结果因人而异，也使发回重审事由处于公开监督状态，避免司法以外的因素对二审的不当影响。
3、加强对发回重审案件审理周期的管理。
