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聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方出售房屋的效力认定
(关于婚姻法解释三第十二条居住权的修改意见)

王礼仁


　　2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，该解释第十二条规定：
　　登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。
　　夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。
　　一、第十二条所涉及的焦点——一方出售用于共同居住的房屋是否适用善意取得
该解释第十二条对于一方出售房屋的效力问题，争议较大的主要是：用于夫妻或家庭共同生活居的房屋是否善意取得问题。现在又不少人（包括高层立法机关）提出反对意见。我认为，用于夫妻或家庭共同生活居的房屋，不适用善意取得的规定是正确的。而且包括一方个人所有的房屋，如果是用于夫妻或家庭共同生活居的，亦不适用用善意取得。
　　二、一方出售用于共同居住房屋的司法现状
　　物权法颁布后，我曾对婚姻法如何适用物权法问题，作过专门调研，其中包括一方出售用于共同居住房屋的效力问题在内 。
　　从这次调研的情况看，夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋，在司法实践中一般都认定为有效。特别是一方出售用于夫妻或家庭共同居住的个人房屋，普遍认为有效。其理由是：个人的财产个人有权处理，不需要他人同意。根据我国目前的法律规定看，这种理解和处理，并无不当。但从亲属法（婚姻法）的角度来看，一方未经对方同意，擅自处分“用于共同居住”的房屋或“共同生活”的其他财产，则侵害了另一方的权利。这在许多国家是明文禁止的，即夫妻一方出售用于共同居住的房屋或“共同生活”的其他财产，属于绝对无效，第三人没有抗辩权。
　　我国对这方面尚无法律规定，但在司法实践中也出现了涉及居住权的案例，王女士和李先生于2000年8月登记结婚，婚后一直居住在李先生父亲名下的一处单元房内。2004年9月，李先生向法院提起诉讼，请求解除与王女士的婚姻关系。法院判决准予离婚，并判令原居住房屋由双方各居住一间。然而在判决生效前，李父已将该房屋出卖给第三人，并办理了产权过户手续，从而导致判决无法履行。法院遂启动再审程序。再审时，一审法院判决双方住房均自行解决，李先生给付王女士经济帮助6万元。李先生对此提起上诉，二审法院又撤销了给付经济帮助的判决。王女士不服，向法院申请再审，被驳回，于是她以李父侵犯了自己的居住权为由将其诉至法院，请求判决李父一次性支付住房经济补偿费6万元。 法院经审理认为，王女士和李先生对结婚后共同居住的房屋均享有居住权，李父在离婚判决尚未生效时即将房屋出卖，其行为存在过错，并造成王女士无房居住，故侵犯了王女士的居住权。虽然李父对诉争房屋享有处分权，但这不能对抗王女士居住权丧失的事实，因此判决李父给付王女士住房补偿费6万元。
　　这个案例的处理，虽然在一定程度上保护了当事人的权利，但由于没有相关的法律保障，其处理并不完美。
　　三、应当通过司法解释规定，夫妻一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋无效
　　物权法草案四次审议稿第十五章对“居住权”作了规定。但正式通过的物权法没有规定居住权，全国人大法律委员会副主任委员胡康生向十届全国人大常委会第二十三次会议汇报物权法草案的修改情况时表示，对物权法要不要规定居住权，一直有争论。胡康生表示，法律委研究认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。因此，法律委建议将草案第十五章删去。 这就是无权法之所以没有规定居住权的原因。
　　居住权是因家庭关系、婚姻关系而产生的赡养、扶养和抚养的需求设定的权利，表现为居住权人因居住的目的对他人所有的房屋的使用权。因而，居住权主要存在于婚姻家庭领域。在物权法中不设立居住权，有其合理性。但在国外，不少国家民法典亲属法中，都有关于居住权或财产用益权的规定。居住权理论上又称之为“人役权”，所谓人役权，是为了特定人的利益而利用他人所有之物的权利，即以他人之物供自己使用和收益的权利。
　　在德国、瑞士、法国民法典以英国、美国部分州都有这种类似法律规定。法国民法典第215条第3款：“夫妻各方，未经他方同意，不得擅自处分家庭住宅据以得到保护的权利，也不得处分住宅内配备的家具。对处分行为未予同意的一方配偶，得请求撤销处分。请求撤销处分行为的诉权，得在知道之日起一年内行使。”依据德国民法典第1365条第1款处分全部财产和依据第1369条第1款处分家庭用具行为的效力是：（1）依据联邦法院的判例，“依1365条第1款的规定，需要征得对方同意的处分行为，排斥善意取得制度或公信制度的适用”， 依据1369条第1款的规定，需要征得对方同意的行为“排斥第932条善意取得制度的适用。”其理由是“第1365条和第1369条属于绝对性的让与禁止规定，不能援用第135条第2款的规定”
　　我国司法实践中，已出现了一方出售房屋侵害他人居住权的案例，对此应当引起重视。我们建议，应当尽快完善这方面的法律或司法解释，明确规定夫妻一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋（无论是共有或一方自己所有），都应当认定无效。而且是绝对无效，不存在善意区的问题。其具体理由是：
　　1、对于一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋共有房屋自有房屋，如果承认善意取得，则可能造成部分人丧失居住权，丧失基本的生存条件。
　　2、对于用于共同居住的一方所有房屋，如果承认所有权人有任意处分权，承认其出卖有效，将会使物权法用益物权在婚姻法不能得到贯彻。
　　3、对于用于共同居住的一方所有房屋，如果承认所有权人有任意处分权，所有权人将会逃避法律责任。对于离婚时需要以住房帮助的，则会在离婚之前将房屋出售他人。从而使离婚房屋帮助不能实现。
因而，为了保护夫妻一方的居住权，应当对一方擅自出售用于共同居住的房屋，加以特别保护和限制。一是对用于共同居住的一方所有的房屋，限制其处分；二是设立绝对无效制度，即对于用于共同居住的房屋，不论是共有，还是一方所有，都绝对无效，不适用善意取得。
　　那么，是直接规定居住权，还是通过间接规定保护居住权，值得研究。
　　由于物权法没有规定居住权，目前要重新规定居住权，要复杂一些，难度稍大一些。如果要规定居住权，通过修改物权法来实现的可能性不大，则要待修改婚姻法时，在婚姻法中进行规定，其时日旷久。为了简捷易行，目前可以采取间接规定的办法。一是在对物权交易效力的解释时，直接明确规定，夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋无效。二是物权法第一百一十七条规定了用益物权（ 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利）。在对用益物权解释时，直接明确夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋或其他财产无效。
　　目前的司法解释采取了第一种办法，但还不够完善，应当坚持和完善。



吉林省长春市人民政府


第18号



《长春市人民政府关于违反〈长春市从品管理条例〉行政处罚办法》业经1998年12月3日市人民政府第十六次常务会议讨论通过，现予发布施行。



市长：李述

一九九八年十二月七日



长春市人民政府关于违反《长春市肉品管理条例》行政处罚办法



第一条 为加强肉品管理，规范肉品市场，根据《长春市肉品管理条例》(以下简称《条例》)，制定本办法。

第二条 当事人有下列情形之一的，可以依照本办法从轻处罚：

(一)主动消除或者减轻违法行为危害后果的；

(二)受他人胁迫有违法行为的；

(三)配合行政机关查处违法行为有立功表现的；

(四)其他依法从轻行政处罚的。

第三条 当事人有下列情形之一的，应当依照本办法从重处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)故意加工经营禁止加工经营肉品的；

(二)被责令改正而拒不改正的；

(三)掩盖事实、毁灭证据或者制造伪证的；

(四)拒绝、阻碍行政执法人员依法执行公务的；

(五)谩骂、殴打执法人员或者进行挟嫌报复的；

(六)造成食物中毒或者其他食源性疾患的；

第四条 违反《条例》第十二条规定，违法情节符合从轻处罚规定的，处以50元以上200元以下罚款；违法情节严重的，处以200元以上500元以下罚款。

第五条 违反《条例》第十四条、第十五条第一款规定，违法经营额难以计算时，违法情节符合从轻处罚规定的，处以3000元以上1 5000元以下罚款；违法情节严重的，处以15000元以上30000元以下罚款。

第六条 违反《条例》第十五条第二款规定，违法情节符合从轻处罚规定的，处以500元以上2500元以下罚款；违法情节严重的，处以2500元以上5000元以下罚款。

第七条 违反《条例》第二十条第一款规定，违法所得难以计算时，违法情节符合从轻处罚规定的，处以500元以上2500元以下罚款；违法情节严重的，处以2500元以上5000元以下罚款。

第八条 违反《条例》第十八条、第二十条第二款规定，违法情节符合从轻处罚规定的，处以500元以上2500元以下罚款；违法情节严重的，处以2500元以上5000元以下罚款。

第九条 违反《条例》第二十七条规定，违法情节符合从轻处罚规定的，处以3000元以上15000元以下罚款；违法情节严重的，处以15000元以上30000元以下罚款。

第十条 违反《条例》第二十九条规定，违法情节符合从轻处罚规定的，处以500元以上2500元以下罚款；违法情节严重的，处以2500元以上5000元以下罚款。

第十一条 违反《条例》第三十三条第二款、第三款、第四款、第五款规定的，违法情节符合从轻处罚规定的，处以200元以上1000元以下罚款；违法情节严重的，处以1000元以上2000元以下罚款。

第十二条 违反《条例》第三十六条规定，违法情节符合从轻处罚规定的，处以200元以上1000元以下罚款；违法情节严重的，处以1000元以上2000元以下罚款。

第十三条 违反《条例》第三十七条规定的，违法情节符合从轻处罚规定的，处以500元以上2500元以下罚款；违法情节严重的，处以2500元以上5000元以下罚款。

第十四条 伪造、涂改、买卖《条例》中规定的《畜禽屠宰加工许可证》、《肉品经营许可证》的，由肉管办没收违法所得，处以违法所得1倍以上3倍以下罚款；违法所得难以计算时，违法情节符合从轻处罚规定的，处以2000元以上10000元以下罚款；违法情节严重的，处以10000元以上20000元以下罚款。．

第十五条 违反《条例》规定，被责令停产停业的单位、个人，须经肉品管理部门或者有关部门验收后，方可继续从事生产、经营活动。

第十六条 收缴罚款应当使用财政部门统一印制的票据。

第十七条 本办法由长春市人民政府法制局负责解释。

第十八条 本办法由长春市肉品管理办公室负责组织实施。

第十九条 本办法自发布之日起施行。