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这份意向书真的无效吗？

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日

国家外汇管理局综合司


国家外汇管理局综合司关于贸易收付汇核查系统全国推广上线有关事项的通知

汇综发【2010】144号


国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行：
国家外汇管理局自2010年5月1日起在天津、江苏、山东、湖北、内蒙古、福建省（自治区、直辖市）分局以及青岛市分局所辖地区（以下简称“试点地区”）进行进口付汇核销制度改革试点，目前试点工作基本完成。为配合《国家外汇管理局关于实施进口付汇核销制度改革有关问题的通知》（汇发[2010]57号）的实施，国家外汇管理局决定在全国范围内推广应用贸易收付汇核查系统（以下简称“核查系统”），现就有关事项通知如下：
一、2010年11月20日开始在全国范围内进行核查系统试运行，12月20日正式运行。自2010年11月20日起，核查系统将采用如下访问渠道：
用户类型
网络连接方式
访问地址

外汇局
外汇局内部业务网
http://100.1.63.3:9001/SafeChk/

银行
外汇局银行接入网
http://asone.safe:9101/asone/

企业
互联网
http://asone.safesvc.gov.cn/asone

注：试点地区的企业用户和银行用户的访问渠道有所调整。
二、2010年11月15日至19日进行核查系统全国推广部署工作。期间，试点地区核查系统的外汇局版和企业版暂停对外服务，银行版正常对外提供服务。12月20日之后，核查系统（银行版）原访问渠道关闭，且相关登录用户将失效。试点地区应提前做好相关业务工作安排。
三、各分局、外汇管理部应组织好辖内地区的系统推广工作，并做好辖内的业务和技术支持工作。在2010年11月30日前，应做好辖内中心支局、支局用户管理和权限设置工作，及时为辖内银行和企业办理贸易外汇网上业务开户等手续，并拟定业务应急预案。
四、各外汇指定银行应做好本银行与核查系统（银行版）的网络连通及系统访问测试工作，确保办理贸易收付汇业务的银行网点能够通过国家外汇管理局应用服务平台访问核查系统（银行版），网络连通及系统访问测试时间为2010年11月15日至2010年11月30日。银行网络连通和系统访问测试的方法详见附件。
五、截止2010年11月15日，已经开通国际收支网上申报业务的银行网点以及在核查系统中办理“银行网上开户业务”的试点地区银行网点将自动开通贸易外汇网上业务。其中，已经开通国际收支网上申报业务的银行网点的业务管理员用户（ba），应通过国家外汇管理局应用服务平台创建核查系统业务操作员用户并分配权限，业务操作员用户已经存在的，直接分配权限即可。授权后的业务操作员通过登录应用服务平台访问核查系统（银行版）。未开通国际收支网上申报业务的试点地区银行网点，其业务管理员用户（ba）的初始密码通过其总行向国家外汇管理局获取。
在2010年11月30日前，办理贸易收付汇业务的银行网点应做好网络配置、用户管理、权限设置以及客户端IE浏览器安全设置等工作。关于用户管理、权限设置和浏览器设置的具体操作说明，详见应用服务平台登录界面中的“贸易收付汇核查系统（银行版）用户使用手册”。
六、截止2010年11月8日，已列入“进口单位付汇名录”的企业，将自动在核查系统中开通贸易外汇网上业务。其中已开通国际收支网上申报业务企业的业务管理员用户（ba），应通过国家外汇管理局应用服务平台创建核查系统业务操作员用户并分配权限，业务操作员用户已经存在的，直接分配权限即可。授权后的业务操作员通过登录应用服务平台访问核查系统（企业版）。其它企业需要联系当地外汇局获取业务管理员用户（ba）的初始密码。企业用户在使用核查系统（企业版）前，应对客户端浏览器进行必要的设置，详见应用服务平台登录界面中的“贸易收付汇核查系统（企业版）用户使用手册”。
七、各分局、外汇管理部在收到本通知后，应立即转发辖内中心支局、支局和辖内银行，以适当方式通知企业，并公布本分局业务和技术咨询电话。
在核查系统推广过程中，如遇有关业务和技术问题，银行和企业请及时向所在地外汇局反馈，各分局应及时向总局反馈。银行网络连通咨询电话：010-68402022，应用服务平台咨询电话：010-68402141。总局推广工作办公室联系方式详见下表：
咨询内容
业务操作支持
核查系统支持

联系电话
010-68402546
010-68402547

传真电话
010-68402594
010-68402594

内网邮箱
tradebus@mail.safe
tradetech@mail.safe

互联网邮箱
tradebus@mail.safe.gov.cn
tradetech@mail.safe.gov.cn

特此通知。


二〇一〇年十一月三日