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预告登记后不动产执行探析/田少红

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 10:58:47  浏览:9267   来源:法律资料网
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在物权法时代,不动产预告登记制度作为一项重要的物权制度,给法院民事执行工作带来了一定影响。下面笔者从司法实践者的角度,通过房产案例对预告登记后的不动产在法院执行工作中的处理进行探析。

案情:甲、乙、丙、丁四人存在以下关系,甲欠乙200万元,丙欠丁100万元,甲将自有商品房F一套转让给丙,价格为360万元,已支付首期款120万元,并已办理预告登记。甲、丙二人欠款到期均无力还债,先后被乙、丁分别诉至法院请求强制执行商品房F抵债。本案中,对商品房F可否作为被执行人甲或丙的执行标的存在不同意见。有意见认为,F不能作为甲的执行标的,因为F已办理了预告登记,但可以作为丙的执行标的。也有意见认为,F不能作为丙的执行标的,因为F仍然属于甲所有,丙并未取得所有权,相反,F可以作为甲的执行标的。

在此,笔者抛开案件的其他情节不论,仅就以预告登记后的商品房F为执行标的,被执行人分别为商品房的预告登记义务人甲和预告登记权利人丙的执行情况进行探析。

第一种情况:被执行人为商品房F的预告登记义务人甲。

由于被执行人是预告登记不动产的所有权人,对于已登记在其名下的房产,即使已办理了预告登记,也并未改变房产的权属,只是使所有权人或者使用权人的处分权受到特定限制。预告登记权利人也没有取得实际的物权,其享有的仍然是一种债权。因此,法院可以对被执行人所有的已办理了预告登记的房产进行查封,为下一步执行做准备。但是,此时,法院仍然不能对商品房F采取进行拍卖、变卖等执行措施。理由依据是物权法第二十条第一款,即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”既然该商品房F已办理了预告登记,就必须给预告登记权利人丙在规定的期间内的选择权利,否则,物权法关于预告登记的规定就如同虚设。同时,根据物权法第二十条第二款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”之规定,一旦期间截止,丙未取得正式物权登记,则法院即可采取拍卖、变卖等具有实质处分性的执行措施,以实现乙的债权。当然,在丙行使预告登记权期间,法院可责令丙将剩余房款向法院支付或提存,以保障乙的债权,否则,法院可以追究丙的责任。据此,丙如完成了正式登记,则法院对该不动产终止执行。

在此注意,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,对于未办理登记但善意且已支付全部价款并实际占有房产的第三人所购买的被执行人的房产,人民法院不应查封,这属例外情况。

第二种情况:被执行人为商品房F的预告登记权利人丙。

预告登记权利人丙对商品房F只是拥有物权化的债权,并未实际取得物权,还不是房产的所有者,所以法院不能直接执行以预告登记权利人丙为被执行人的预告登记后的商品房F。但是,预告登记权利人对预告登记后的不动产享有被物权化的请求权,如无特殊情况,预告登记权利人即为预告登记不动产将来的所有人。因此,根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第(三)项规定,对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋”,人民法院可以预查封。虽然该规定未明确其他不动产可否预查封,但笔者认为,无论从该条还是从预告登记的法理上而言,预告登记后的不动产在预告登记权利人为被执行人时,都是可以预查封的。当不动产权属在预查封期间登记到预告登记权利人名下时,预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后,查封期限仍从预查封之日起开始计算。之后,法院可以根据情况采取下一步执行措施。

对于预告登记因预告登记失效等原因被不动产登记机构依法撤销的情况,执行法院则应解除预查封,不得对该不动产继续强制执行。但是,在预查封期间,即使预告登记权利人丧失对本债权权利的处分,也应无权主动申请撤销预告登记。此时,应由申请执行人丁做出选择,由执行法院来具体处理。

综上所述,对于预告登记后的不动产的执行,需要根据被执行人为预告登记权利人或义务人等具体情况分别作出处理。

(作者单位:广西壮族自治区北海市银海区人民法院)
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海南省人民代表大会常务委员会议事规则修正案

海南省人大常委会


海南省人民代表大会常务委员会议事规则修正案








(2010年9月20日海南省第四届人民代表大会常务委员会



第十七次会议通过)



为了完善省人大常委会议事规则,简化议事程序,提高议事效率,对《海南省人民代表大会常务委员会议事规则》作如下修改:



一、第十七条修改为:“报请批准的地方性法规和自治条例、单行条例,由报请批准机关书面向省人大常委会报告其起草、审议情况,由主任会议决定列入省人大常委会会议议程。



“省人大统一审议机构对报请批准的地方性法规和自治条例、单行条例进行统一审议,向省人大常委会全体会议作口头报告或者书面报告。”



二、本修正案自2010年10月1日起施行。




西藏自治区实施《中华人民共和国自然保护区条例》办法

西藏自治区人民政府


西藏自治区人民政府令第37号


  《西藏自治区实施〈中华人民共和国自然保护区条例〉办法》,已经2001年6月1 4日自治区人民政府第7次常务会议通过,现予发布施行。
  

自治区主席 列确
二○○一年六月二十日


西藏自治区实施《中华人民共和国自然保护区条例》办法


第一章 总 则


  第一条 为保护自然环境和自然资源,加强自然保护区的建设和管理,根据《中华人民共和国自然保护区条例》, 结合自治区实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称自然保护区,是指自治区行政区域内以自然保护为目的,经国务院或者自治区人民政府批准,依法划出一定面积的特地、水域予以特殊保护和管理的区域。
  第三条 凡在自治区行政区域内建设和管理自然保护区,适用本办法。
  第四条 自然保护区内土地、矿藏、水域、森林、草原和野生动植物等一切自然资源,不分权属,均应当依照本办法进行保护、管理和利用。
  第五条 自然保护区的建设与管理应当坚持全面规划、依法保护、科学管理、合理利用的原则。自然保护区以保护为主,实行保护、建设、利用相结合的方针,妥善处理好与当地经济建设和居民生产、生活的关系。
  第六条 县级以上人民政府应当采取有利于发展自然保护区的政策和措施,将自然保护区发展规划纳入国民经济和社会发展计划,并将自然保护区的保护、建设和管理,作为领导千部任期目标责任制的重要考核内容之一。
  第七条 鼓励国内外组织或个人投资参与自然保护区建设。
  第八条 任何单位和个人都有保护自然资源、协助和支持自然保护区的建设和管理工作的义务,对破坏自然保护区的违法行为有权制止、检举和控告。
  第九条 对在建设和管理自然保护区、合理利用自然资源工作中做出显著成绩的单位和个人,由环境保护行政主管部门给予表彰和奖励。
  

第二章 自然保护区的建设

  第十条 凡具备下列条件之一的,应当建立自然保护区:
  (一)各种典型的自然生态系统区域;
  (二)珍稀、濒危或具有特殊保护价值的生物物种集中分布和繁殖的地区;
  (三)具有特殊保护价值的森林、湿地、水域、草原、水源涵养地;
  (四)具有特殊保护价值的地质剖面、洞穴、瀑布、冰川、温泉、火山口、化石群产地、古海底地貌等自然遗迹和自然景观;
  (五)在维护生态平衡方面具有重要意义需要加以保护的地区;
  (六)需要予以特殊保护的其他自然区域。
  第十一条 建立自然保护区,应当进行全面调查,明确保护任务和重点保护对象,确定适宜的范围和界线,并应当兼顾保护对象的完整性和适度性,以及当地经济建设和居民生产、生活的需要。
  第十二条 自然保护区分为国家级、自治区级、地(市)级和县(市)级。
  国家级自然保护区,是指在国内外有典型意义、在科学上有重大影响或者有特殊研究价值,并经国务院批准建立的自然保护区。
  自治区级、地市级、县(市)级自然保护区是指在本辖区内具有较高的科学、文化和经济价值以及休息(娱乐、观赏价值,并经自治区人民政府批准建立的自然保护区:
  第十三条 申请建立自然保护区应当按照国家和自治区有关规定,提交综合考察报告、自然保护区图件等资料,填报环境保护行政主管部门统一印制的自然保护区申报书,并按下列程序申报:
  (一)建设和管理两年以上的自治区级自然保护区,具各建立国家级自然保护区条件的,由自然保护区所在地行署(人民政府)或自治区有关自然保护区行政主管部门提出申请,经自治区级自然保护区评审委员会评审通过后,由自治区环境保护行政主管部门进行协调并提出申报建议,报自治区人民政府同意后按规定程序向国务院申报。
  (二)建立自治区级、地(市)级自然保护区,由自治区有关自然保护区行政主管部门或者自然保护区所在地行署(人民政府)提出申请,经自治区级自然保护区评审委员会评审通过后,由自治区环境保护行政主管部门进行协调并提出审批建议,报自治区人民政府批准。自治区级自然保护区报国务院有关部门备案。
  (三)建立县(市)级自然保护区,由自然保护区所在地县级人民政府提出申请,经行署(人民政府)审核同意后,依照自治区级、地(市)级自然保护区的建立程序报批。
  第十四条 跨行政区域的自然保护区的建立,由有关自然保护区行政主管部门或者自然保护区所在地有关行政区域的人民政府协商一致后共同提出申请,并依照本办法第十三条第(二)项规定的程序报批。
  第十五条 自然保护区内可以分为核心区、缓冲区和实验区。
  自然保护区内保存完好的天然状态的生态系统以及珍稀、濒危动植物的集中分布地,应当划为核心区。核心区外围可以划定一定面积的缓冲区。缓冲区外围可以划定一定面积为实验区。
  自治区人民政府认为必要时,可以在自然保护区的外围划定一定面积的外围保护地带。
  自然保护区的范围和界线由自治区人民政府确定,并标明区界,予以公告。
  

第三章 自然保护区的管理


  第十六条 国家级和自治区级自然保护区由自治区有关自然保护区行政主管部门或者委托所在地有关自然保护区行政主管部门管理。
  地(市)级自然保护区由同级有关自然保护区行政主管部门或者委托所在地有关自然保护区行政主管部门管理。
  县(市)级自然保护区由同级有关自然保护区行政主管部门管理。
  第十七条 自然保护区实行综合管理与分部门管理相结合的管理体制。
县级以上人民政府环境保护行政主管部门负责本行政区域内自然保护区的综合管理。
  县级以上人民政府林业、农牧、国土资源、水利、建设、渔业、文化等有关行政主管部门,根据各自职责范围,并经自治区人民政府指定,分部门建设和管理相关类型的自然保护区。经批准建立的自然保护区应当设立管理机构,负责自然保护区的具体管理工作。自然保护区管理机构受自然保护区行政主管部门和自然保护区所在地人民政府的双重领导。 第十八条 县级以上人民政府环境保护行政主管部门在自然保护区建设和管理方面的主要职责是:
  (一)检查、监督国家有关自然保护的法律、法规、方针、政策和本办法的执行情况;
  (二)拟订本行政区域内自然保护区建设和管理的地方性法规和规章草案;
  (三)组织编制本行政区域内自然保护区发展规划;
  (四)组织自然保护区评审、申报、报批工作;
  (五)组织查处污染事件;
  (六)会同有关部门组织查处破坏、侵占自然保护区的重大事件;
  (七)组织协调自然保护区管理工作中各部门之间的关系; '
  (八)直接建设和管理若干综合类型和特殊类型的自然保护区。
  第十九条 县级以上人民政府有关自然保护区行政主管部门在自然保护区建设和管理方面的主要职责是:
  (一)贯彻执行国家有关自然保护的法律、法规、方针、政策;
(二)制订本部门主管的自然保护区建设和管理规章制度;
  (三)负责主管的自然保护区的区划、发展规划、建设和管理工作;
  (四)组建自然保护区管理机构;
  (五)组织查处破坏、侵占自然保护区的事件。
  第二十条 自然保护区管理机构按照法律规定可以从事下列工作:
  (一)实施《中华人民共和国自然保护区条例》第二十二条规定的职责;
  (二)组织实施自然保护区的规划;
  (三)宣传有关法律、法规,进行自然保护知识的宣传教育;
  (四)负责自然保护区的管理。
  第二十一条 县级以上人民政府环境保护行政主管部门有权对本行政区域内备类自然保护区的管理进行监督检查;县级以上人民政府有关自然保护区行政主管部门有权对其主管的自然保护区的管理进行监督检查。被检查的单位应当如实反映情况,提供必要的资料。检查者应当为被检查的单位保守技术和业务秘密。
  第二十二条 根据国家规定和实际需要,可以在自然保护区设置公安派出所或者配备公安特派员。公安派出所或公安特派员受当地公安机关和自然保护区管理机构的双重领导。其主要职责是:配合自然保护区管理机构保护自然保护区的自然资源和其他财产,维护治安,依法查处破坏自然保护区的案件。
  第二十三条 禁止在自然保护区内进行砍伐、放牧、狩猎、捕捞、采药、开垦、开矿、采石、挖沙以及其他可能造成自然保护区景观和自然资源破坏的活动。法律、法规另有规定的除外。
  未经批准,任何单位和个人不得进入自然保护区的核心区,缓冲区只允许从事科学研究观测活动;实验区可以进入从事科学试验、教学实习、参观考察、旅游以及驯化、繁殖珍稀濒危野生动植物等活动。
  核心区和缓冲区不得建设任何生产设施;实验区不得建设污染环境、破坏资源或景观的生产设施。
  未经自治区人民政府批准,自然保护区内不得迁入新的单位和居民。
  自然保护区未分区的,按照本办法有关核心区和缓冲区的规定管理。
  第二十四条 严格控制保护区内各类建设项目,确有必要在自然保护区的实验区内开发建设的项目,必须严格履行审批手续,严格执行环境影响评价制度和“三同时”制度,编制环境影响报告书(表),报环境保护行政主管部门审批;环保设施须经环境保护行政主管部门验收合格后,建设项目方可投入运行。
  自然保护区建立前,位于自然保护区核心区、缓冲区内已建的有污染或造成生态破坏的建设项目,必须进行搬迁或关停;位于自然保护区实验区内的建设项目,排放污染物必须达到国家和自治区规定的标准,造成生态破坏的必须予以恢复。
  第二十五条 任何单位和个人进入自然保护区,应当经自然保护区管理机构批准。经批准进入自然保护区的单位和个人,应当遵守自然保护区的各项规章制度,接受自然保护区管理机构的统一管理。
  第二十六条 外国人进入自然保护区从事科研、考察、登山、旅游、摄影、录像等活动,须征得自治区有关自然保护区行政主管部门、外事等部门同意后,报自治区人民政府批准。
  第二十七条 经批准进入自然保护区进行科学研究、科学考察、教学实习、采集标本和登山、旅游等活动的单位和个人,应当向自然保护区管理机构提出活动计划,由自然保护区管理机构统一安排。
  进入自然保护区应交纳管理费。管理费的收取范围和标准由自治区财政、物价部门审定。收取的管理费应当全额上缴自然保护区所在地财政,用于自然保护区的建设和管理。
  自然保护区管理费专项用于自然保护区的管理和建设,任何单位和个人不得挪作他用。
  第二十八条 自然保护区的性质、范围、界线和隶属关系一经确定,任何部门、单位和个人不得擅自改变。确需改变的,应当经自治区人民政府批准。
  第二十九条 因自然保护区建设,造成自然保护区内及附近单位或居民搬迁的,由自然保护区所在地的人民政府予以妥善安置。
  第三十条 自然保护区的建设和管理经费来源:
  (一)各级财政预算拨款;
  (二)国内外团体、个人捐赠;
  (三)自然保护区管理机构组织开展参观旅游等活动的收益;
  (四)依法收取的保护管理费;
  (五)其他收入。
  第三十一条 具有下列情形之一的自治区级、地市级和县(市)级自然保护区、由自治区环境保护行政主管部门提请自治区人民政府予以撤销:
  (一)保护对象已经失去保护价值的;
  (二)自治区人民政府认为需要撤销的其他情形。
  

第四章 法律责任


  第三十二条 擅自移动或破坏自然保护区界标的单位和个人,由自然保护区管理机构责令其改正,并可以处以100元以上5000元以下的罚款。
  第三十三条 自然保护区管理机构有下列行为之一的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门或者有关自然保护区行政主管部门责令限期改正,并处以300元以上3000元以下罚款,对直接责任人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分:
  (一)拒绝环境保护行政主甘部门或者有关自然保护区行政主管部门监督检查,或者在谈检查时弄虚作假的;
  (二)开展与自然保护不一致的参观、旅游项目及生产经营活动的。
  第三十四条 在保护区内擅自进行砍伐、放牧、狩猎、捕捞、采药、开垦、开矿、采石、挖沙等活动的单位和个人,除可以依照有关法律、行政法规规定给予处罚外,由县级以上人民政府有关自然保护区行政主管部门或其授权的自然保护区管理机构没收违法所得,责令停止违法行为,限期恢复原状或者采取其他补救措施;对自然保护区造成破坏的,处以300元以上10000元以下罚款。
  第三十五条 在自然保护区内不服从管理机构管理的,处以100元以上5000元以下的罚款。
  第三十六条 有下列行为之一的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门按照国家和自治区环境保护法律、法规规定处罚。造成自然保护区重大污染或破坏事故,有犯罪嫌疑的,移送司法机关,依法追究刑事责任。
  (一)在自然保护区内建设污染环境、破坏资源或景观的生产设施的;
  (二)向自然保护区内倾倒固体废弃物、排放废水,造成污染的。
  第三十七条 未执行环境影响评价制度和“三同时”制度的,由负责审批建设项目环境影响报告书(表)的环境保护行政主管部门按照《建设项目环境保护管理条例》的规定处罚。
  第三十八条 妨碍自然保护区管理人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条列》的规定给予处罚;情节严重,有犯罪嫌疑的,移送司法机关,依法追究刑事责任。
  第三十九条 自然保护区管理人员滥用职权,玩忽职守、徇私舞弊,有犯罪嫌疑的,移送司法机关,依法追究刑事责任;情节轻微的,由其所在单位或上级机关给予行政处分。
  第四十条 当事人对行政处罚决定不服的,可以按照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议或提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
  

第五章 附则


  第四十一条 本办法由自治区环境保护行政主管部门负责解释。
  第四十二条 本办法自发布之日起施行。